Heredé un piso, ¿cómo lo alquilo? Guía paso a paso 2026

Heredar un piso: primeros pasos antes de pensar en alquilarlo

Recibir una vivienda en herencia es, sin duda, una buena noticia patrimonial, pero también implica una serie de trámites que conviene conocer antes de plantearte alquilar vivienda heredada. Muchos propietarios nos preguntan cuánto tiempo tardarán en poder poner el piso en el mercado, y la respuesta es clara: hasta que no se completa la cadena sucesoria, no eres formalmente propietario y no puedes alquilar, vender ni realizar ninguna gestión sobre el inmueble.

El proceso, de forma general, incluye:

1. Obtener el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades.
2. Localizar el testamento o, en su defecto, tramitar la declaración de herederos.
3. Liquidar el Impuesto de Sucesiones.
4. Firmar la escritura de aceptación de herencia ante notario.
5. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a tu nombre.

Solo cuando estos pasos están completados podrás actuar como propietario pleno y comenzar a gestionar el alquiler.

Aceptar herencia: un paso imprescindible antes de alquilar

Aceptar herencia es el acto formal por el cual asumes la titularidad del inmueble (y también, hay que recordarlo, las posibles deudas asociadas). Este trámite se realiza ante notario y es un requisito indispensable antes de poder inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Te recomendamos asesorarte bien antes de firmar, ya que aceptar una herencia también supone aceptar sus cargas, si las hubiera.

Ten en cuenta que el plazo habitual para liquidar el Impuesto de Sucesiones es de seis meses desde el fallecimiento, aunque existe la posibilidad de solicitar una prórroga de otros seis meses. No dejes pasar este plazo, ya que puede conllevar recargos.

Impuesto de sucesiones: qué debes saber antes de heredar el piso

Uno de los aspectos que más dudas genera es la fiscalidad. Cuando heredas una vivienda no tributas por IRPF, pero sí tendrás que hacer frente al impuesto sucesiones y, en la mayoría de los casos, a la plusvalía municipal (salvo que decidas renunciar a la herencia).

Desde la entrada en vigor del valor de referencia de Catastro, la base imponible del impuesto se calcula tomando el valor más alto entre este valor de referencia y el que figure en la escritura. Es importante verificar este dato con antelación, ya que puede influir notablemente en la cuota a pagar.

Además, conviene recordar que las bonificaciones varían mucho según la comunidad autónoma. En algunas regiones, como Madrid, los descendientes, ascendientes y cónyuges pueden beneficiarse de bonificaciones muy elevadas sobre la cuota tributaria. Por eso, te recomendamos consultar siempre la normativa vigente en tu comunidad autónoma o acudir a un asesor fiscal, ya que las cifras y porcentajes concretos pueden cambiar y conviene verificarlos en cada caso.

Un consejo práctico: conserva siempre la escritura de aceptación de herencia y el justificante de liquidación del Impuesto de Sucesiones. Estos documentos serán clave más adelante para calcular la amortización fiscal del inmueble cuando lo alquiles.

¿Y si el piso heredado ya tenía inquilino?

Es una situación muy habitual: heredas una vivienda que ya estaba alquilada. En estos casos, se produce una subrogación automática en la posición del arrendador. Esto significa que pasas a ser el nuevo propietario-casero sin necesidad de firmar un nuevo contrato con el inquilino: las condiciones y la renta pactada se mantienen tal cual estaban.

Eso sí, si en algún momento decides vender la vivienda, debes tener presente que el inquilino puede tener derecho de adquisición preferente, por lo que conviene informarte bien sobre este aspecto antes de tomar decisiones.

Cómo tributa el alquiler de una vivienda heredada en el IRPF

Una vez formalizada la herencia y decidido alquilar la vivienda, entra en juego la fiscalidad del alquiler en el IRPF. Aquí es fundamental distinguir según la fecha del contrato:

1. Si el contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, se mantiene la reducción del 60% sobre el rendimiento neto, de forma indefinida mientras dure ese contrato original.
2. Si el contrato es posterior a esa fecha, se aplica la nueva escala de reducciones vinculada a las zonas tensionadas, que puede oscilar entre el 50% y el 90% según distintos factores: bajada de renta, alquiler a jóvenes, rehabilitación energética, etc.

Dado que esta normativa puede resultar compleja y varía según la zona y las circunstancias del contrato, es recomendable revisar tu caso concreto con un asesor fiscal o consultar la información oficial actualizada.

La amortización: un gasto deducible clave en viviendas heredadas

Uno de los aspectos más interesantes —y a menudo desconocidos— para quienes alquilan una vivienda heredada es el cálculo de la amortización como gasto deducible. En estos casos, la amortización se calcula sobre el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos asociados a la aceptación de la herencia.

Por este motivo insistimos en la importancia de guardar toda la documentación: la escritura de aceptación de herencia y la liquidación del impuesto de sucesiones serán la base para calcular correctamente este gasto deducible durante los años en que tengas la vivienda en alquiler.

Pasos prácticos para alquilar tu vivienda heredada

Resumiendo, si has heredado un piso y quieres ponerlo en alquiler, este sería el recorrido habitual:

1. Completar los trámites sucesorios: certificados, testamento, liquidación del Impuesto de Sucesiones y aceptación de herencia.
2. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a tu nombre.
3. Revisar si existe algún contrato de alquiler en vigor (subrogación automática).
4. Preparar la vivienda: revisar cédula de habitabilidad, certificado energético y estado general del inmueble.
5. Fijar una renta de mercado y redactar un contrato de arrendamiento ajustado a la normativa vigente.
6. Gestionar el cobro de rentas, la fiscalidad y la relación con el inquilino de forma organizada, algo en lo que una herramienta como GestAlquiler puede facilitarte mucho el día a día.

Alquilar una vivienda heredada puede parecer un proceso lleno de trámites, pero con la información adecuada y un poco de organización, se convierte en una gestión perfectamente abordable. Ante cualquier duda sobre normativa fiscal o legal, recuerda siempre contrastar la información con un profesional o con las fuentes oficiales, ya que estos aspectos pueden variar y actualizarse con el tiempo.