El contrato de alquiler de vivienda paso a paso (guía LAU 2026)
Un buen contrato de alquiler evita el 90% de los problemas. No es solo un trámite: define cuánto dura, qué pasa cada año y qué derechos tenéis cada parte. Esta es la guía práctica para hacerlo bien según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con lo esencial que no te puedes dejar.
Ponlo siempre por escrito
Aunque un alquiler verbal es válido, el contrato por escrito es tu mejor prueba ante cualquier discrepancia: renta, fecha de pago, fianza, quién asume qué gastos y en qué estado se entrega la vivienda. Acompáñalo de un inventario con fotos del estado del piso el día de la entrega; te ahorrará discusiones al final.
Duración: 5 o 7 años y las prórrogas
En la vivienda habitual, la duración la marca la LAU con independencia de lo que pactéis a la baja:
- Prórroga obligatoria hasta 5 años si el arrendador es persona física, o hasta 7 años si es persona jurídica (una empresa). Aunque firméis por 1 año, el inquilino puede renovar anualmente hasta ese mínimo.
- El inquilino puede irse antes: solo tiene que avisar con 30 días de antelación a cada vencimiento anual.
- Al cumplirse los 5 o 7 años, si ninguna de las partes avisa, el contrato se prorroga automáticamente 3 años más, por plazos anuales.
La fianza y las garantías adicionales
La fianza legal obligatoria es de una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda (dos mensualidades en uso distinto del de vivienda). Debes depositarla en el organismo autonómico correspondiente. Puedes pedir garantías adicionales (aval, meses por adelantado), pero en contratos de hasta 5/7 años esas garantías extra están limitadas a un máximo de dos mensualidades.
Qué debe incluir el contrato (checklist)
- Identificación de las partes y del inmueble (dirección y referencia catastral).
- Duración e inicio del contrato.
- Renta mensual, forma y fecha de pago, y cuenta para el abono.
- Cláusula de actualización de renta (si no se pacta, no se puede subir). Recuerda que hoy la vivienda habitual se actualiza por el índice IRAV; lo explicamos en nuestra guía de actualización de renta.
- Fianza y garantías adicionales.
- Reparto de gastos (comunidad, suministros, IBI) y quién los paga.
- Estado de entrega e inventario con fotos.
Preavisos: quién avisa y cuándo
Para no renovar al terminar la duración mínima, los plazos de preaviso son distintos: el arrendador debe avisar con 4 meses de antelación y el inquilino con 2 meses. Si no se avisa en plazo, entra en juego la prórroga automática.
Prórrogas extraordinarias y zonas tensionadas
Existen supuestos especiales que conviene conocer: los inquilinos que acrediten vulnerabilidad social y económica pueden solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año; y en viviendas situadas en zona residencial tensionada, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta 3 años. Comprueba si tu municipio está declarado como zona tensionada, porque cambia las reglas de renta y duración.
Hazlo bien y en 10 minutos
El asistente de contratos de GestAlquiler te guía paso a paso para redactar un contrato conforme a la LAU, con inventario fotográfico como anexo de prueba y firma digital para ti y tu inquilino, sin imprimir nada. Pruébalo gratis o mira cómo se compara con otras herramientas en nuestra comparativa.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal. La LAU y la normativa autonómica pueden variar; consulta con un profesional para tu caso concreto.
