Qué gastos puede repercutir el propietario al inquilino

Un tema recurrente entre propietarios: qué se puede repercutir y qué no

Uno de los aspectos que más dudas genera a la hora de redactar un contrato de alquiler es determinar qué gastos puede asumir el inquilino y cuáles corresponden siempre al propietario. La respuesta no es arbitraria: viene marcada por el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece que, por defecto, los gastos generales del inmueble corresponden al arrendador, salvo que se pacte expresamente por escrito su repercusión al arrendatario.

Esta posibilidad de pacto es la que da lugar a los llamados gastos repercutibles, una figura que conviene conocer bien para evitar cláusulas nulas o conflictos con el inquilino. Repasamos a continuación los principales gastos que pueden repercutirse, cuáles quedan excluidos y qué formalidades exige la ley para que el pacto sea válido.

IBI, tasa de basuras y otros tributos: ¿puede pagarlos el inquilino?

El IBI inquilino es probablemente la duda más habitual. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es, por naturaleza, una obligación tributaria del propietario como titular del inmueble. Sin embargo, la LAU permite pactar que su importe se repercuta al arrendatario mediante una cláusula expresa en el contrato.

Lo mismo ocurre con la tasa basuras u otros tributos municipales asociados a la vivienda: pueden trasladarse al inquilino si así se acuerda por escrito. A diferencia de lo que ocurre con la comunidad de propietarios (que veremos a continuación), en el caso de estos tributos no se exige necesariamente fijar un importe anual exacto en el momento de la firma, ya que su cuantía depende de organismos externos y puede variar cada ejercicio. No obstante, es recomendable especificar con claridad en el contrato qué impuestos se repercuten y cómo se calculará su importe, para evitar interpretaciones ambiguas.

Comunidad alquiler: un requisito formal que marca la diferencia

La repercusión de los gastos de comunidad alquiler merece una atención especial, ya que la jurisprudencia reciente ha reforzado las exigencias formales para que este pacto sea válido. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, dictada en marzo de 2025, estableció que si el contrato no determina el importe anual concreto de los gastos de comunidad en el momento de su firma, el pacto de repercusión no resulta exigible al inquilino.

Esto significa que no basta con incluir una cláusula genérica del tipo "los gastos de comunidad serán a cargo del inquilino". Es necesario especificar la cantidad anual pactada en ese momento, lo que aporta seguridad jurídica a ambas partes y evita sorpresas si las cuotas se incrementan sustancialmente durante la vigencia del contrato. Como propietario, conviene revisar los contratos vigentes y adaptar las cláusulas a este criterio para garantizar su eficacia.

Gastos de gestión y formalización: siempre a cargo del propietario

Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser asumidos en todo caso por el arrendador. Esta norma modificó el artículo 20 de la LAU con el objetivo de evitar que el inquilino tenga que pagar por servicios —como la intermediación de una agencia— que no ha solicitado directamente.

Esta regla se aplica independientemente de si el propietario es una persona física o jurídica. Existe, no obstante, una excepción relevante: en los alquileres de temporada (por motivos de estudios, trabajo temporal o vacaciones), que se rigen por normas distintas a las del alquiler de vivienda habitual, la agencia inmobiliaria sí puede cobrar honorarios directamente al inquilino.

Reparaciones: pequeñas averías sí, mantenimiento estructural no

En materia de reparaciones existe una distinción clásica pero a veces confusa. El inquilino debe asumir el coste de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario de la vivienda: una bombilla fundida, una persiana dañada por el uso diario o una junta de grifo desgastada son ejemplos típicos.

Sin embargo, las reparaciones de mayor envergadura necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda corresponden, por ley, al propietario. La clave está en valorar tres factores: el origen de la avería, la antigüedad de la instalación o elemento afectado y la cuantía del desembolso. Como regla general, si hay que sustituir componentes mayores —una caldera, una instalación eléctrica completa, tuberías— el coste corresponde al arrendador, en virtud de su deber de conservación del inmueble en condiciones habitables.

Derramas extraordinarias: fuera del alcance del inquilino

Un punto que genera frecuentes malentendidos es el de las derramas extraordinarias, es decir, aquellas aprobadas por la comunidad de propietarios para obras de rehabilitación del edificio, instalación de ascensor u otras mejoras estructurales relevantes. Estos gastos corresponden al propietario, salvo que exista un acuerdo distinto, y en ningún caso pueden repercutirse al inquilino de forma automática, aunque exista una cláusula general sobre gastos de comunidad.

Si un propietario desea trasladar parte de una derrama extraordinaria al inquilino, deberá hacerlo mediante un pacto claro, específico y formalmente válido, algo poco habitual y que conviene valorar con detenimiento, ya que este tipo de gastos suelen tener un importe elevado y una naturaleza excepcional respecto al mantenimiento ordinario.

Recomendaciones prácticas para propietarios

1. Redacta siempre por escrito cualquier cláusula de repercusión de gastos, evitando fórmulas genéricas o ambiguas.
2. Si repercutes gastos de comunidad, incluye el importe anual concreto vigente en el momento de la firma del contrato.
3. Detalla con claridad qué tributos (IBI, tasa de basuras) se repercuten y cómo se actualizará su importe cada año.
4. No incluyas cláusulas que trasladen gastos de gestión o formalización al inquilino, ya que actualmente carecen de validez.
5. Ante dudas sobre una reparación concreta, valora su cuantía, origen y relación con la habitabilidad antes de exigir el pago al inquilino.

Conclusión

Conocer con precisión qué gastos repercutibles pueden pactarse legalmente con el inquilino no solo evita conflictos, sino que protege al propietario frente a cláusulas que podrían resultar nulas ante una reclamación o un procedimiento judicial. La normativa ha evolucionado en los últimos años reforzando la protección del arrendatario, por lo que es recomendable revisar periódicamente los modelos de contrato y, ante cualquier duda, consultar con un profesional especializado en arrendamientos urbanos.

Recuerda siempre verificar la normativa vigente y la jurisprudencia más reciente antes de incluir cláusulas de repercusión de gastos, ya que este ámbito está sujeto a interpretaciones judiciales que pueden variar.