Cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler (con ejemplos)
Antes de comprar un piso para alquilar, la pregunta es siempre la misma: ¿cuánto voy a ganar de verdad? El precio y la renta esperada no bastan; hay que restar gastos y tener en cuenta si usas hipoteca. Te enseñamos las cuatro métricas que de verdad importan, con ejemplos que puedes copiar.
1. Rentabilidad bruta
Es la más rápida y la que verás en los anuncios. Solo mira ingresos frente a precio:
Rentabilidad bruta = (renta anual ÷ precio de compra) × 100
Ejemplo. Piso de 150.000 € que alquilas por 750 €/mes (9.000 €/año): 9.000 ÷ 150.000 × 100 = 6 %. Útil para comparar rápido, pero engañosa: no incluye ni un solo gasto.
2. Rentabilidad neta
La que de verdad se acerca a tu bolsillo. Resta los gastos anuales y suma al precio los costes de compra:
Rentabilidad neta = (renta anual − gastos anuales) ÷ (precio + gastos de compra) × 100
Ejemplo. Con el piso anterior: gastos de compra (ITP, notaría, registro) de 15.000 €, y gastos anuales de 2.400 € (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento). Neta = (9.000 − 2.400) ÷ (150.000 + 15.000) × 100 = 6.600 ÷ 165.000 × 100 = 4 %. Del 6% "de anuncio" al 4% real.
3. Cap Rate (tasa de capitalización)
Muy usada por inversores para comparar inmuebles con independencia de cómo los financies. Se basa en el NOI (ingresos operativos netos = renta anual − gastos operativos, sin contar la hipoteca):
Cap Rate = (NOI ÷ valor del inmueble) × 100
En el ejemplo, NOI = 9.000 − 2.400 = 6.600 €; Cap Rate = 6.600 ÷ 150.000 × 100 = 4,4 %.
4. Cash-on-Cash (si compras con hipoteca)
Mide lo que rinde el dinero que has puesto de tu bolsillo, no el valor total del piso. Es la métrica clave cuando hay financiación:
Cash-on-Cash = (flujo de caja anual ÷ capital aportado) × 100
Ejemplo. Aportas 45.000 € (entrada + gastos) y financias el resto. Tras pagar la cuota de la hipoteca, tu flujo de caja anual queda en 2.700 €: 2.700 ÷ 45.000 × 100 = 6 %. La hipoteca puede subir tu rentabilidad sobre el capital aportado (apalancamiento), pero también tu riesgo.
Los gastos que casi nadie descuenta
- IBI, comunidad y seguro del hogar/impago.
- Mantenimiento y averías (reserva un 5-10% de la renta).
- Vacancia: meses sin inquilino entre contratos.
- Gestión (si delegas) y comisiones.
- Derramas extraordinarias de la comunidad.
- IRPF por los rendimientos del alquiler.
¿Qué rentabilidad es "buena"?
Depende de la zona y del riesgo, pero como referencia orientativa: una rentabilidad neta por encima del 4-5% suele considerarse razonable en España, y el cash-on-cash cobra sentido comparado con lo que te daría ese mismo dinero en otra inversión. Lo importante es comparar siempre con los mismos criterios (netos, con todos los gastos).
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Los cálculos son estimaciones; los resultados dependen de tus datos reales y de la evolución del mercado. Esto no es asesoramiento financiero.
