Cómo calcular la rentabilidad real de un piso en alquiler (Cap Rate, ROI y Cash-on-Cash)
"¿Es rentable este piso?" es la pregunta que decide una buena inversión. El problema es que mucha gente se queda en la rentabilidad bruta, que engaña. Vamos a ver, con números, cómo calcular la rentabilidad real paso a paso.
1. Rentabilidad bruta (el dato que engaña)
Es lo más simple: ingresos anuales entre precio de compra. Con un piso de 120.000 € que alquilas a 700 €/mes:
Bruta = (700 × 12) / 120.000 = 7,0 %.
Parece buena, pero ignora gastos e impuestos. No tomes decisiones solo con este número.
2. NOI: el beneficio operativo neto
El NOI (Net Operating Income) son los ingresos anuales menos los gastos operativos: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y vacíos. Si esos gastos suman 1.800 €/año:
NOI = 8.400 − 1.800 = 6.600 €.
3. Cap Rate: la rentabilidad neta sobre la inversión
El Cap Rate divide el NOI entre la inversión total (precio + gastos de compra + reforma). Si los gastos de compra fueron 12.000 € y la reforma 6.000 €, la inversión total es 138.000 €:
Cap Rate = 6.600 / 138.000 = 4,8 %.
Este sí es un número honesto para comparar pisos entre sí.
4. Cash-on-Cash: la rentabilidad de tu dinero (con hipoteca)
Si financias la compra, lo que importa es cuánto rinde el dinero que pones de tu bolsillo. Imagina que financias el 70 % a 25 años al 3 %: la cuota ronda los 398 €/mes (4.776 €/año). Tu dinero invertido es la entrada (36.000 €) más gastos y reforma (18.000 €) = 54.000 €. El cash flow anual es el NOI menos la hipoteca:
Cash flow = 6.600 − 4.776 = 1.824 €/año.
Cash-on-Cash = 1.824 / 54.000 = 3,4 %.
Y, además, cada mes amortizas hipoteca: el inquilino te paga el piso.
¿Qué cifras buscar?
- Cap Rate por encima del 5-6 % suele indicar una buena operación.
- Cash flow mensual positivo: que el alquiler cubra la hipoteca y los gastos.
- Desconfía de la rentabilidad bruta como único criterio.
Calcúlalo en 60 segundos
Para no hacer las cuentas a mano, usa nuestra calculadora de rentabilidad gratuita: metes los datos y te da Cap Rate, NOI, Cash-on-Cash y un veredicto al instante. Y si gestionas varios pisos, en GestAlquiler ves la rentabilidad de toda tu cartera y comparas cuál te da pérdidas y cuál es tu joya.
Empieza gratis, sin tarjeta: crea tu cuenta.