Amortización del inmueble en el IRPF: cómo calcular el 3%

Qué es la amortización del inmueble en el IRPF

Cuando un propietario alquila una vivienda y declara los rendimientos del capital inmobiliario en su IRPF, puede deducirse una serie de gastos asociados a esa actividad. Uno de los más importantes, y también de los más mal aplicados, es la amortización inmueble IRPF. Se trata de un gasto que no supone un desembolso real cada año, pero que la normativa permite deducir porque refleja la pérdida de valor del inmueble con el paso del tiempo.

Este gasto es especialmente relevante porque suele representar una de las partidas deducibles de mayor importe en la declaración de un arrendador, y porque su cálculo tiene matices que conviene entender bien para evitar errores que puedan derivar en una comprobación de Hacienda.

La regla del 3% amortización alquiler

Conforme a la normativa del IRPF (en particular, lo previsto en la Ley del IRPF y su reglamento), la amortización de un inmueble destinado al alquiler se calcula aplicando un porcentaje máximo del 3% amortización alquiler sobre el valor de adquisición de la construcción, sin incluir en ningún caso el valor del suelo, ya que el terreno no se deprecia y por tanto no genera derecho a amortización.

Para determinar la base sobre la que se aplica ese 3%, se toma el mayor de estos dos valores:

• El coste de adquisición satisfecho, que incluye el precio de compra más los gastos y tributos inherentes a la operación (como el ITP, el IVA en su caso, notaría, registro o gestoría).
• El valor catastral de la construcción, tal y como figura en el recibo del IBI.

En ambos casos, es imprescindible aislar la parte correspondiente a la construcción, excluyendo el valor del suelo.

Cómo separar el valor del suelo y la construcción

No siempre resulta sencillo conocer de forma independiente cuánto corresponde al suelo y cuánto a la edificación dentro del precio de compra. Cuando esto ocurre, la solución habitual consiste en aplicar un prorrateo: se toma la proporción entre suelo y construcción que figura en el valor catastral (disponible en el recibo del IBI) y se aplica esa misma proporción sobre el coste total de adquisición. De este modo se obtiene una base de amortización coherente y justificable ante Hacienda.

El prorrateo por días de alquiler efectivo

Un error frecuente entre los propietarios consiste en aplicar el 3% sobre el año completo, sin tener en cuenta que el inmueble no siempre ha estado alquilado durante los 365 días. Es importante recordar que tanto la amortización como el resto de gastos anuales (IBI, comunidad de propietarios, seguros, etc.) solo pueden deducirse en proporción a los días en que la vivienda ha estado efectivamente alquilada o en expectativa real de alquiler. Si el inmueble ha estado vacío una parte del año sin intención de arrendarlo, esa parte proporcional del gasto no será deducible.

Novedad clave: el límite acumulado según el TEAC

Hasta hace relativamente poco, muchos propietarios entendían que bastaba con respetar el límite anual del 3% para estar tranquilos. Sin embargo, una resolución reciente del Tribunal Económico-Administrativo Central, dictada a finales de 2025 en unificación de criterio, ha introducido un matiz que cambia las reglas del juego: además del límite anual, existe también un límite global acumulado.

Según este criterio, la amortización acumulada a lo largo de los años no puede superar en ningún caso el 100% del valor de adquisición de la construcción (excluido el suelo), con independencia de que cada ejercicio se haya respetado el tope anual del 3%. Es decir, una vez que la suma de todas las amortizaciones practicadas iguala el valor total de la construcción, ya no se puede seguir deduciendo este concepto, aunque en teoría quedara "margen" dentro del límite anual.

Esta doctrina ya vincula a la Agencia Tributaria y ha sido incorporada como referencia en el Manual Práctico de Renta. Como consecuencia, se están detectando comprobaciones sobre ejercicios anteriores en los que el contribuyente aplicó el criterio que entonces se consideraba correcto. Por ello, es muy recomendable revisar el histórico de amortizaciones practicadas sobre cada inmueble para verificar que no se ha superado ese límite acumulado, y consultar con un asesor fiscal ante cualquier duda.

Amortización y venta del inmueble: una sentencia a tener en cuenta

Otro aspecto relevante, en este caso relacionado con la venta de un inmueble que estuvo alquilado, tiene que ver con el cálculo de la ganancia patrimonial. Cuando se vende una vivienda que ha generado rendimientos del capital inmobiliario, Hacienda resta del valor de adquisición las amortizaciones que se hubieran podido deducir, lo que incrementa la ganancia patrimonial sujeta a tributación.

Una sentencia reciente del Tribunal Supremo ha clarificado que el contribuyente no está obligado a que se le impute automáticamente el 3% máximo si en su día aplicó un porcentaje de amortización inferior. Esto puede tener un impacto favorable a la hora de calcular la ganancia patrimonial en una venta, por lo que conviene revisar con detalle qué porcentaje se dedujo realmente en cada ejercicio antes de asumir el cálculo que aplica Hacienda por defecto.

Recomendaciones prácticas para deducir amortización vivienda correctamente

• Documenta con precisión el coste de adquisición y el valor catastral de la construcción desde el primer año.
• Lleva un control anual acumulado de la amortización practicada sobre cada inmueble, no solo del porcentaje aplicado ese año.
• Ajusta el gasto a los días reales de alquiler o expectativa efectiva de arrendamiento.
• Revisa ejercicios anteriores si tienes dudas sobre si se ha superado el límite acumulado recientemente aclarado.
• Ante una venta futura, ten preparado el detalle histórico de amortizaciones deducidas para defender, si procede, un cálculo distinto al que aplicaría Hacienda por defecto.

Dada la complejidad técnica y las novedades doctrinales recientes, es muy aconsejable contar con el apoyo de un asesor fiscal o gestoría especializada en alquileres para revisar el cálculo de la amortización en cada declaración.

Conclusión

La amortización sigue siendo una de las deducciones más importantes para quienes alquilan un inmueble, pero su correcta aplicación exige algo más que memorizar el famoso 3%. Conocer cómo se calcula la base, cómo prorratear entre suelo y construcción, cómo ajustar los días de alquiler y, sobre todo, tener presente el nuevo límite acumulado marcado por el TEAC, es fundamental para declarar con seguridad y evitar sorpresas en futuras comprobaciones. Herramientas como GestAlquiler pueden ayudarte a llevar un registro ordenado de estos datos año tras año, facilitando el trabajo tanto a ti como a tu asesor fiscal.